Доверительное управление квартирой в Санкт-Петербурге

Когда перед собственником встаёт задача сдать квартиру в аренду, часто появляется множество вопросов: как её сдать, как не платить (или платить) налоги, как следить за арендаторами, какой договор заключать, сдавать квартиру самостоятельно или через посредника и т.д. Сегодня мы расскажем о плюсах и минусах сдачи квартиры по системе доверительного управления.

Как увеличить доход от сдачи квартиры или апартаментов в доверительное управление?

Стоимость сдачи в аренду квартиры или апартаментов обычно зависит от жилой площади, метража. Увеличение площади ведёт к долее высокой стоимости получаемой ежемесячно за сдачу в аренду. Как правило, единственный способ увеличить эту площадь это объединить комнату или кухню с балконом или лоджией. При этом обычно необходимо произвести утепление балкона или лоджии. Работы по утеплению необходимо выполнять качественно, чтобы в последствии не было протечек, плесени и т.д. Качественно и с гарантией утеплить балкон в СПб можно у наших партнёров в компании РемонтПитер.

Что такое доверительное управление

Доверительное управление — сервис или услуга, оказываемая агентством недвижимости или риелтором собственникам (владельцам) жилья. При этом, представитель агентства или частный риелтор приходит для проверки состояния квартиры, снятия показаний счётчиков, взимания арендной платы и решения других вопросов связанных с проживанием нанимателей помещения.

Эта услуга стоит денег и владелец недвижимости получает не полную стоимость арендной платы, а сумму за вычетом комиссии за доверительное управление. Пользуясь услугой доверительного управления, собственник имеет меньше проблем и забот и больше свободного времени, а агенты и агентства недвижимости получают ещё один источник дохода.

Обычно, хозяин квартиры заключает договор (ДДУ) с частным лицом (риелтором), агентством недвижимости или узкоспециализированной фирмой. По договору собственник учредитель доверительного управления, а агентство или риелтор — доверительный управляющий. Поэтому между хозяином и нанимателем есть третья сторона, которыя за процент отстоимости аренды выполняет обязанности собственника. Тему доверительного управления регулирует гражданский кодекс. В нем оговорены особенности ДДУ, форма оплаты, права и обязанности управляющего, учредителя управления и т.д. (гл. 53 ГК РФ)

Что обычно получает собственник, заказывая услугу доверительного управления недвижимостью (функции доверительного управляющего)

• поиск арендаторов;
• сдача квартиры в аренду;
• подписание необходимых документов;
• получение платы за аренду квартиры;
• оплата (проверка оплаты) коммунальных услуг арендатором;
• контроль имущества и состояния квартиры и информирование хозяина о наличии необходимых работ по мебели, техники, сантехники и т.д.;
• уборка и приведение квартиры в порядок, перед новыми арендаторами при их смене.

Для кого предназначен сервис доверительного управления

Услуга ДУ может быть полезна для собственников, владельцев и управляющих недвижимостью, если:

• вы проживаете за границей или в другом городе и не имеете возможности контролировать нанимателей;
• у вас несколько квартир и не хватает времени, чтобы качественно следить за всеми объектами;
• сдача в аренду ваш не основной доход и у вас есть более важные дела, требующие пристального внимания;
• просто нет времени и желания «заниматься» с арендаторами, счётчиками, квитанциями и т.д.

Как выбрать доверительного управляющего квартирой и кто им может быть

Конечно, лучше и проще всего, если у вас есть друзья или знакомые, которые уже сдавали квартиру по услуге доверительного управления и могут вам порекомендовать управляющего. Если таких нет, то вот несколько соображений, как его выбрать.

Доверительный управляющий – агентство недвижимости

Плюсы, когда Управляющий это агентство очевидны: это компания, возможно крупная и скорее всего с опытом — это добавляет спокойствия и уверенности, что всё будет правильно и в порядке. В некоторой степени это так: большое количество клиентов и опыт конечно есть и если агентство (фирма) следит за репутацией, то сделает всё, чтобы она не пострадала.

Однако, не стоит строить больших иллюзий, так как:

• ни одно агентство не берет на себя юридически грамотно оформленную материальную ответственность, чтобы они не обещали при подписании договора;
• помните, мы живём в России, где с «нашим менталитетом» при выборе потери денег или мнимого урона для репутации, часто выбирается второе;
• чем крупнее агентство, тем меньше значения имеет для него каждый отдельный клиент (собственник)
• при возникновении проблем, агентство будет «отсылать» вас к договору и конкретному менеджеру (агенту), закрепленному за вашей квартирой, а вся «мощь» юристов и службы безопасности агентства, чаще всего лишь маркетинговая иллюзия.

Доверительный управляющий – частный агент (риелтор)

Минусы, когда Управляющий это частный риелтор также очевидны: частное лицо, в любой момент как бы может исчезнуть и не кому предъявлять претензии в случае чего…

Однако, и тут есть обратная сторона:

• для частного риелтора вы гораздо более значимый клиент, чем для крупного агентства;
• частный агент, дорожит своей репутацией гораздо сильнее, чем любая фирма и это проходит «нитью» через всю его работу, от поиска и выбора арендаторов до контроля оплат;
• для частника вы не просто «очередной клиент», а значимая часть жизни;
• если договор между вами и риелтор правильный, то он абсолютно не уступает по значимости договору с крупным агентством, а если вам придётся судиться, то в агентстве недвижимости есть целый штат юристов стоящих на защите денег агентства, подумайте об этом…

Цена, стоимость доверительного управления недвижимостью

Стоимость услуги ДУ обычно определяется индивидуально и зависит списка обязанностей оговоренных для выполнения управляющим. Чаще всего эта сумму варьируется от 10% при минимальном наборе обязанностей и до 25-30%, когда речь идёт о практически полном сопровождении объекта недвижимости. Разумеется, стоимость отсчитывается от арендной платы за помещение, взымаемой ежемесячно.

Обратите внимание, что эта сумма не включает в себя дополнительные услуги, такие как, сопровождение ремонта или обустройство помещение, например, как в нашем агентстве Лайнер обустройство квартиры в новостройке «под ключ» с последующей сдаче в аренду через доверительное управление.

Как передать квартиру в доверительное управление (заключить договор доверительного управления)

Для передачи квартиры в доверительное управление нужно:

• Выбрать доверительного управляющего
• Связаться с менеджером и договориться о встрече
• Ознакомиться с условиями
• Предоставить необходимые документы
• Заключить договор

Документы для заключения договора доверительное управление недвижимостью

Для подписания ДДУ нужно предоставить документ удостоверяющий личность и документ(ы) подтверждающие право собственности (правоустанавливающие документы). Чаще всего это паспорт РФ и выписка из ЕГРН или: договор долевого участия, договор купли-продажи, договор дарения и т.д. 

Преимущество (плюсы) доверительного управления перед самостоятельной сдачей квартиры

Главный плюс, это конечно же экономия самого ценного нашего ресурса – времени. Вы приходите на одну встречу для обсуждения условий и подписания договора, после этого, всю остальную работу по сдаче квартиры делает за вас управляющий.

Минусы доверительного управления

Единственный объективный минус сдачи по системе ДУ это меньшая прибыль от сдачи в аренду, за счёт комиссии управляющей стороны. Но в каждом случае. каждый сам решает для себя, сколько стоит его время.

Риски доверительного управления

При правильно оформленных документах, риски работы с управляющим практически не отличаются от рисков при самостоятельной сдаче жилья. А если учесть, опыт риелтора и его огромную заинтересованность в АДЕКВАТНЫХ нанимателях, то возможно, риски даже меньше, чем сдавая квартиру самому.

Плюсы работы по доверительному управлению в СПб с агентством Лайнер

Сдавая квартиру через АН Лайнер по системе доверительного управления вы получаете:

• Подбор жильцов, максимально соответствующих вашим пожеланиям;
• Подготовку квартиры, для получения максимальной арендной платы;
• Договор, заключаемый с арендатором, максимально защищающий интересы собственника;
• Адекватный договор доверительного управления;
• Менеджера, лично заинтересованного, чтобы с вашей квартирой было всё в порядке;
• Страхование квартиры по желанию;
• Возможность не терять деньги на налогах…

Бесплатная консультация по доверительному управлению в Санкт-Петербурге

Если вас заинтересовала возможность сдаче квартиры (или другого помещения) по системе ДУ, то запишитесь на бесплатную консультацию нашего менеджера по ДУ.

У нашего партнёра агенства СН-АГЕНТ вы сможете продать квартиру в СПб быстро и выгодно!

Нужно ли регистрировать договор ДУ

По идее (по закону) такие договора нужно регистрировать. Однако, на практике, возможная «польза» от регистрации значительно меньше, чем стопроцентно возникающие обязанности по уплате денег, возникающие после регистрации договора управления.

Как разорвать договор доверительного управления

Расторгнуть договор ДУ, чаще всего можно в одностороннем порядке, если иное не было оговорено при подписании договора. С момента расторжения, управляющий прекращает любою деятельность по объекту недвижимости, находившегося в управлении и перечисляет все оставшиеся платежи, если таковые остались.

Образец договора доверительного управления (как составить договор ДУ)

Несмотря на то, что деньги собирает посредник, НДФЛ или налог на профессиональный доход платит собственник. Это нельзя переложить на посредника. При этом доходом собственника будет вся сумма арендной платы, без уменьшения на комиссию посредника. Потому что такой вычет не предусмотрен ни Налоговым кодексом, ни Законом № 422-ФЗ об НПД.

Министерство финансов не разрешает арендодателям вычитать из арендной платы даже стоимость коммунальных услуг. (это если говорить о строгом соответствии букве закона, что на практике происходит не всегда;)

Типичный договор доверительного управления должен (может) содержать:

1 предмет договора
2 доверительный характер договора
3 срок договора и условия его досрочного прекращения
4 права и обязанности сторон
5 особые условия
6 расчеты и право на вознаграждение
7 права и обязанности доверителя
8 ответственность сторон
9 разрешение споров
10 дополнительные условия
11 адреса и реквизиты сторон
12 подписи сторон

Образец договора

ДОГОВОР ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ                недвижимым имуществом (квартира/апартаменты)

г. Санкт-Петербург                                                                                                       «    » ___________ 2022 г.

Гр___________________________________________________________________________, паспорт: серия _____ , №___________________ , выданный _________________________________________________ , проживающий по адресу: ___________________________________ ________________________________________________________ , именуемый в дальнейшем «Доверитель», с одной стороны, и гр. ___________________________________________________________________________, паспорт: серия _____ , №__________________ , выданный _________________________________________________________________ , проживающий по адресу: ___________________ _______________________________________________________________________________________ ,, именуемый в дальнейшем «Доверительный управляющий», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Доверитель передает принадлежащую ему на праве собственности квартиру, расположенную по адресу:

____________________________________________________________________________, общей площадью __________ кв. м для использования в целях в доверительное управление Доверительному управляющему в течение дней после подписания настоящего Договора, а Доверитель принимает ее.

1.2. Указанная квартира имеет следующие характеристики: общая полезная площадь _______ кв.м; жилая площадь _____ кв.м; количество комнат ____ ;

1.3. Доверитель гарантирует, что на момент заключения настоящего Договора квартира не заложена, под арестом не состоит и не обременена никакими другими обязательствами.

1.4. Доверительный управляющий использует квартиру в течение всего срока Договора в соответствии с ее целевым назначением (для проживания).

1.5. Право собственности на указанное имущество подтверждается следующими документами: ___________________________

___________________________________________________________________________________________________________________________________.

1.6. Доверительный управляющий владеет и распоряжается переданным жилым помещением исключительно в интересах собственника.

1.7. Передача жилого помещения в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к Доверительному управляющему.

2. ДОВЕРИТЕЛЬНЫЙ ХАРАКТЕР ДОГОВОРА

2.1. Заключая настоящий Договор, Доверитель оказывает особое доверие Доверительному управляющему как лицу, способному наилучшим образом распорядиться принадлежащим Доверителю жилым помещением.

2.2. Доверительный управляющий при осуществлении прав и исполнении обязанностей, вытекающих из Договора, обязан действовать добросовестно и тем способом, который является наилучшим для интересов Доверителя.

2.3. Доверительный управляющий имеет исключительное право определять, какой способ его действия в отношении управляемого жилого помещения является наилучшим с точки зрения интересов Доверителя.

3. СРОК ДОГОВОРА И УСЛОВИЯ ЕГО ДОСРОЧНОГО ПРЕКРАЩЕНИЯ

3.1. Срок действия настоящего Договора определяется с «___» __________________ 202__ г.

до «___» ______________ 202__ г.

3.2. Права и обязанности Доверительного управляющего по управлению имуществом возникают с момента передачи жилого помещения Доверительному управляющему. Передача жилого помещения осуществляется по акту о передаче имущества, подписанному с двух сторон. Передаточный акт составляется в двух экземплярах, один из которых вручается Доверителю жилого помещения, а второй – Доверительному управляющему.

3.3. Договор может быть прекращен до истечения указанного в п.3.1 срока при возникновении следующих обстоятельств:

• в случае признания Доверительного управляющего банкротом в соответствии с действующим законодательством;
• в случае ликвидации Доверительного управляющего;
• в случае совершения Доверительным управляющим действий, явно направленных во вред интересам Доверителя;
• при отказе Доверительного управляющего от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для Доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;
• по соглашению сторон;
• по другим основаниям, если такие основания будут предусмотрены законом, настоящим Договором или дополнительными соглашениями по нему.

3.4. Доверитель вправе отказаться в любое время от Договора при условии выплаты Доверительному управляющему причитающегося по Договору вознаграждения за последний месяц действия Договора.

3.5. При отказе одной стороны от Договора другая сторона должна быть уведомлена не менее чем за ____ дней до прекращения Договора.

3.6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Доверитель имеет право:

2.1.1. Проверять исполнение Договора Доверительным управляющим.

2.1.2. Осуществлять контроль над действиями Доверительного управляющего путем осмотра Имущества, переданного в доверительное управление, и ознакомления с балансом, ведущимся Доверительным управляющим.

2.1.3. Получать все сведения и отчеты, представляемые Доверительным управляющим государственным контролирующим органам в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

2.1.4. Получать доходы от переданного в управление Имущества за вычетом сумм, подлежащих выплате Доверительному управляющему в виде вознаграждения и компенсации расходов по доверительному управлению.

2.2. Доверитель обязан:

2.2.1. Передать Доверительному управляющему Имущество, а также все документы и сведения, необходимые для выполнения обязанностей и осуществления прав по настоящему Договору.

2.2.2. Выплачивать вознаграждение в соответствии с разд. 6 настоящего Договора.

2.2.3. После прекращения настоящего Договора принять Имущество, возвращаемое Доверительным управляющим, в порядке, установленном настоящим Договором.

2.3. Сделки с Имуществом Доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве Доверительного управляющего, посредством отметки в письменных документах после имени или наименования Доверительного управляющего «Д.У.».

2.4. Доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и настоящим Договором, правомочия собственника в отношении Имущества, переданного в доверительное управление. Доверительный управляющий может распоряжаться Имуществом только с предварительного письменного согласия Доверителя в следующих случаях:

1. __________________________________________________________________________________________________________________________.

2. __________________________________________________________________________________________________________________________.

2.5. Права, приобретенные Доверительным управляющим в результате действий по управлению Имуществом, включаются в состав этого Имущества. Обязанности, возникшие в результате таких действий Доверительного управляющего, исполняются за счет этого Имущества.

2.6. Для защиты прав на Имущество, находящееся в доверительном управлении, Доверительный управляющий вправе требовать всякого устранения нарушения своих прав в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.

2.7. Доверительный управляющий обязан:

2.7.1. Обособить Имущество, полученное им в доверительное управление или приобретенное им за счет средств Доверителя, от другого имущества Доверителя и от собственного имущества. Это Имущество отражается у Доверительного управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет.

2.7.2. Передать Доверителю все выгоды и доходы, полученные от доверительного управления Имуществом, за исключением средств, направленных на покрытие расходов, связанных с доверительным управлением, налогов, а также иных платежей и затрат, предусмотренных настоящим Договором.

2.7.5. Обеспечить сохранность Имущества, находящегося в доверительном управлении.

2.8. Расходы, связанные с передачей недвижимого Имущества в доверительное управление и государственной регистрацией указанной передачи, несет доверитель .

5. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

5.1. Стороны вправе установить особые условия управления имуществом.

5.2. Особые условия устанавливаются дополнительным соглашением.

5.3. Доверительный управляющий вправе отказаться в одностороннем порядке от настоящего Договора, если особые условия доверительного управления, предложенные Доверителем, будут существенно отличаться от условий настоящего Договора и будут для Доверительного управляющего явно невыгодными либо существенно затруднят выполнение им своих обязанностей по доверительному управлению, в том числе в части получения прибылей и других доходов.

6. РАСЧЕТЫ И ПРАВО НА ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ

6.1. Доверительный управляющий имеет право на получение вознаграждения в размере 25% от платы за аренду недвижимости (квартиру/апартаменты), находящейся в доверительном управлении. Причитающиеся Доверителю суммы выплачиваются ежемесячно, в дату поступления оплаты за аренду недвижимости (квартиру/апартаменты) . Оплата коммунальных услуг, электроэнергии, телефонной связи, интернета осуществляется Доверительным управляющим за счет нанимателей жилого помещения.

6.2. Доверительный управляющий имеет право на полное возмещение понесенных им необходимых расходов, связанных с управлением имуществом, за счет доходов от использования этого имущества.

6.3. Средства, передаваемые Доверительным управляющим Доверителю, выплачиваются наличными либо переводятся на __________________________________________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________________________________________________________ , .

7. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ДОВЕРИТЕЛЯ

7.1. Доверитель имеет право:

• проверять исполнение Договора Доверительным управляющим и получать все сведения и отчеты.
• в случае утраты доверия к Доверительному управляющему досрочно прекратить настоящий Договор в одностороннем порядке;
• получать доходы по переданному в управление имуществу за вычетом сумм, подлежащих выплате Доверительному управляющему в виде вознаграждения и компенсации расходов по доверительному управлению.

7.2. Доверитель обязан передать Доверительному управляющему все документы и сведения, необходимые для выполнения обязанностей и осуществления прав по настоящему Договору.

8. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

8.1. Доверительный управляющий несет ответственность за любой вред или ущерб, причиненный им интересам Доверителя при управлении имуществом, за исключением вреда или ущерба, причиненного действиями нанимателя, непреодолимой силы либо действиями Доверителя.

8.2. Долги по обязательствам, возникающим в связи с управлением имуществом, погашаются за счет полученных по нему доходов.

9. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

9.1. Споры, возникающие из настоящего Договора, разрешаются в судебном порядке, в установленном законом порядке.

10. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

10.1. Настоящий Договор имеет следующие приложения, являющиеся его неотъемлемыми частями: _______________

____________________________________________________________________________________________________________________________ .

10.2. Настоящий Договор совершен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу и хранящихся у Доверителя и Доверительного управляющего.

11. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

12. ПОДПИСИ СТОРОН

Доверитель ______________________                                                      Доверительный управляющий ____________________