Аренда — это пользование имуществом арендодателя на определенное время и за определенную плату. Сдача в аренду жилого помещения для собственника является способом получения прибыли, а потому, в соответствии с Российским законодательством, должно облагаться налогом, равным тринадцати процентам, а для юридических лиц и ИП шести процентам от доходов, сумма которых указывается в договоре аренды.

С чего начать?

Перед сдачей в аренду жилого помещения необходимо обязательно:

● провести оценку его состояния;

● обсудить условия найма;

● для нанимателя важно убедиться, что нет задолженности по оплате коммунальных услуг;

● получить письменное согласие на проведение сделки всех собственников жилья и лиц, имеющих прописку по данному адресу.

Между заинтересованными сторонами (собственником и арендатором) следует заключить договор найма или аренды в случае, если договоренность заключается с юридическими лицами, содержащий следующие обязательные сведения:

● паспортные данные сторон;

● акт приема-передачи, где описывается состояние помещения, мебели и бытовых приборов, средств коммуникации;

● размер и дата оплаты;

● срок действия соглашения, который не может быть больше пяти лет. Если срок не был оговорен, то договор считается действительным в течение пяти лет.

В случае сдачи помещения в аренду на срок более двенадцати месяцев, рекомендуется регистрация в Едином Государственном реестре. Для этого нужно обратиться в местную администрацию или налоговую инспекцию, имея при себе паспорт, документ о праве собственности, ИНН, договор найма, подписанный обеими сторонами.

Правила сдачи квартиры в аренду муниципального жилья

Если жилье не приватизировано, то есть является муниципальным, для сдачи его в аренду требуется разрешение муниципалитета, которое можно получить, обратившись с заявлением в местную администрацию. В заявлении нужно указать причину, по которой возникла необходимость передачи жилья в пользование другим лицам и заверить его подписями всех прописанных на данной жилплощади.К заявлению прилагаются следующие документы:

● паспорт квартиросъемщика;

● договор социального наймана квартиру;

● квитанции по коммунальным платежам;

● выписка из домовой книги о зарегистрированных в этом жилье лицах, а также их письменное согласие на передачу в аренду помещения.

● В присутствии арендатора оформляется соглашение о найме, которое в данном случае называется договором поднайма.

● Копии договора поднайма предоставляются в жилищно-эксплуатационную компанию и налоговую инспекцию.

Как регистрировать сделку сдачи жилья в наем?

Составленный договор найма следует зарегистрировать в ФНС или в администрации населенного пункта, где находится жилье, предоставив документы:

● кадастровый паспорт жилья;

● паспорта обеих сторон;

● документы на право собственности всех совладельцев помещения;

● три экземпляра договора найма;

● заявление собственника;

● квитанция об оплате пошлины.

Подача документов осуществляется при личном обращении, почтовым отправлением с описью вложения, онлайн. Длительность оформления регистрации составляет около двух недель.

По каким правилам сдачи квартиры в аренду устанавливается плата за помещение

Немаловажным фактором в определении размера арендной платы является:

● качество ремонта квартиры и состояние всего дома (лифт, канализационная и водопроводная система);

● наличие мебели и бытовых приборов;

● район;

● удаленность от автобусной остановки и метро;

● наличие в районе дошкольных, школьных и медицинских учреждений.

Для определения стоимости сдаваемого жилья можно воспользоваться услугами специалиста или интернет-сайтом агентств недвижимости, где достаточно ввести параметры сдаваемого в аренду жилья и цена определится автоматически.

Как найти арендатора на длительный срок и оформить аренду квартиры

Поиск арендатора можно осуществить несколькими способами:

● Подать объявление в газеты или на специальных сайтах в интернете, а также расклеить объявления на рекламных столбах города;

● Просмотр объявлений о поиске жилья;

● Поиск среди знакомых;

● Воспользоваться услугами профессиональных агентств. Этот способ является самым дорогим, так как предусматривается оплата за услуги.

Показываем квартиру

Осмотр жилья — главный шаг для принятия решения. Поэтому существенную роль играет чистота помещения, наличие электричества и воды, исправность сантехники и бытовых приборов.

Во время осмотра следует обсудить все условия аренды. И если стороны пришли к согласию, можно составлять договор найма.

Договор найма

Договор аренды является документом, который позволит избежать рисков, связанных с непредвиденными ситуациями. Для арендатора это гарантия обеспечения жильем на период действия соглашения, то есть собственник помещения не имеет права по своей прихоти попросить съехать из квартиры, пока не закончится срок, указанный в документах, за исключением заранее оговоренных случаев.

Арендодатель же будет спокоен по поводу сохранности имущества и своевременной оплаты за аренду.

В договоре обязательно прописываются следующие пункты:

● ФИО обеих сторон;

● паспортные данные сторон;

● сведения документа о праве владения собственностью;

● реквизиты сторон;

● описание помещения, которое сдается в аренду

● адрес, общее состояние жилья и находящегося в нем имущества, площадь и количество комнат;

● условия проживания;

● количество человек, которые будут проживать совместно с арендатором;

● договоренность по проведению ремонта помещения;

● срок аренды;

● сумма платежа арендодателю, сроки и порядок оплаты;

● права и обязанности сторон, например, обязанность по коммунальным платежам (какая сторона будет оплачивать расходы);

● основания для расторжения договора, заключающиеся в следующем:

● использование помещения не по назначению,

● причинение ущерба имуществу,

● просрочка оплаты более двух месяцев.

● подписи сторон.

К дополнительным пунктам соглашения относятся:

● условия возможного увеличения арендной платы;

● штрафные взыскания за несвоевременную оплату;

● договоренность о том, кто будет нести затраты в случае повреждений имущества, произошедших не по вине арендатора.

Если собственник жилья не один и в нем зарегистрировано несколько человек, то в документах на аренду нужно указать их согласие, заверенное подписью.

Расчет НДФЛ с собственника при сдаче жилья в наем

Один раз в год собственником помещения в налоговую инспекцию по месту прописки подается декларация в форме 3-НДФЛ, называемая налогом на доходы физических лиц.

Расчет выплат налога производится по формуле:

А (плата за аренду) * С (число месяцев, за которые производится оплата) * 13% (или 6% для юридического лица)

Порядок уплаты НДФЛ с прибыли от сдачи жилья

Подача декларации о доходах за прошедший год и оплата НДФЛ должны быть произведены до конца апреля. Квитанцию об оплате с реквизитами можно получить в налоговой службе во время подачи декларации.

Предусмотрена оплата частями или одним платежом. Совершить платеж можно в любом банке или почтовом отделении, а также онлайн через личный кабинет в банке.

Облагается ли налогами и сборами наниматель жилья?

Наниматель жилья, являющий физическим лицом, не обязан оплачивать налоги за аренду. Если же квартира сдается юридическому лицу, то арендатор обязан самостоятельно оплачивать тринадцать процентов налога от суммы арендной платы.

Последствия для собственника жилья при отказе от регистрации договора и неуплате налога

Уклонение от уплаты налогов может быть рассмотрено как нарушение закона и предусматривает наложение штрафных санкций за незаконную предпринимательскую деятельность в размере до трехсот тысяч рублей либо карается обязательными работами или арестом до шести месяцев.

После подписания договора

После принятия соглашения, нанимателю передаются ключи от квартиры, количество которых также можно указать при оформлении договора найма.

Итак, договор найма, заключенный на срок более года, должен быть зарегистрирован в обязательном порядке, что позволит избежать наказания за незаконную предпринимательскую деятельность арендодателя.

К тому же наличие юридически заверенного документа о найме с оговоренными условиями является лучшей гарантией обеспечения прав для собственника и арендатора.

Блиц-советы по сдаче квартиры в аренду

● в случае наступления указанных в договоре событий, позволяющих расторгнуть договор найма, арендодатель должен уведомить о намерении прервать соглашение за месяц до срока выселения;

● любая оплата должна быть подтверждена наличием чека, а при оплате лично в руки арендодателю — распиской с указанием даты, назначения и размера платежа;

● стороны в любое время могут внести в договор поправки, для этого составляется дополнительное соглашение к договору.

Сдавать ли квартиру в аренду

Квартира, которая доступна для сдачи, является прекрасным способом получать пассивный доход. Однако, чтобы начать зарабатывать данным путём, необходимо определиться с рядом моментов, которым посвящена эта статья.

Во-первых, необходимо решить, будете ли вы заключать договор с соответствующей организацией, или же станете сдавать помещение неофициально. Первый вариант подразумевает установление точных сроков оплаты, её фиксированный, указанный в документе размер, а также определение длительности аренды.

Нужно также будет составить список содержимого помещения, появится возможность застраховать самые дорогие вещи. В этом случае наиболее уместным можно считать обращение к риелтору, который знаком с ситуацией на рынке недвижимости, сможет дать вам консультацию по любому вопросу, сам найдёт подходящего жильца и сможет установить удовлетворяющий размер платы. Не стоит забывать, что если квартира сдаётся официально, с вас будет взиматься соответствующий налог. Второй же вариант выглядит интересно, ведь владелец в таком случае сможет избежать уплаты налога, но теперь все его отношения с арендатором будут основываться исключительно на доверии, ведь никаких гарантий касательно того, что жильцы будут бережно относиться к имуществу в квартире, что они станут оплачивать аренду вовремя и станут ли вообще. Ко всему прочему добавляется и тот факт, что квартиранты могут донести на вас в государственные органы, сообщив, как вы сдаёте квартиру в аренду, не уплачивая налоги.

Во-вторых, нужно ответить на вопрос о том, какой группе арендаторов вы хотите предоставить жильё за плату, ведь их требования разительно отличаются. Если квартира даётся студенту, то обязательным условием является доступ к интернету, а размер помещения может быть не самым большим. Если жильё предоставляется семье с детьми, то, как правило, снижаются требования к наличию мебели, так как семейство обычно имеет в собственности свои вещи.

Если квартиру арендует представитель какой-нибудь компании, не имеющий жилища в городе, то большую роль сыграет расположение дома, наличие парковки, повышаются общие требования к помещению.

В-третьих, нужно будет осмотреть всю бытовую технику в квартире на предмет работоспособности, ведь жильцы, выбирая самый оптимальный для них вариант, обойдут стороной квартиру без рабочего телевизора, духовки, плиты или холодильника.

В-четвертых, на положительное восприятие потенциальных арендаторов влияет чистота оплачиваемого помещения, поэтому перед тем как выставлять квартиру для аренды, необходимо привести её в порядок.